Avocat > Baux commerciaux Caen

Nous avons déjà évoqué le contrat de louage lors d'une rubrique intitulé « bail immobilier » et nous avons évoqué le droit dérogatoire des commerçants dans la rubrique du droit commercial. Nous avons choisi d'évoquer le contrat de bail commercial. Nous avons déjà indiqué que pour tout contrat de location immobilière, les parties devaient agir avec prudence en raison du maquis législatif.

Lorsqu'il s'agit d'un bail commercial cette prudence devient une nécessité, dont chacune des parties mesure pour elle-même, l'intérêt de se remettre à son avocat. Le bail commercial est si important qu'on lui a donné le nom de propriété commerciale.

En effet, le bail offre une sécurité d'exploitation au commerçant et ce facteur de durée invite le propriétaire à des augmentations périodiques où l'assistance de votre avocat est indispensable.

Le statut des baux commerciaux est très protecteur, et l'on souhaite sa protection, car il garantit la propriété commerciale. Certes il ne s'agit pas à proprement parlé de propriété mais le droit conféré au preneur de rester dans les lieux est assez fort pour que l'expression soit employé à son égard.

SI le bail est soumis au statut il doit en outre remplir des conditions objectives:

- le locataire doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués.

- Il doit exploiter effectivement les lieux

- une durée effective d'exploitation de trois années

- d'un seul et même fonds, sauf accord du bailleur en cas de cession.

- Le locataire doit être français, en principe sauf nombreuses dérogations.

Toutes clauses contraires son réputées nulles. Il faut réserver le cas du bail consenti par un tuteur, ou un administrateur légal notamment.

Le droit au renouvellement est consécutif à un congé du propriétaire ou d'une demande du locataire.

A noter que le bail renouvelé est un nouveau bail, pour une durée de neuf années.

En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, le juge des loyers tranchera, soit en fonction du loyer ancien réajusté, selon un coefficient de variation plafonné; soit en fonction de sa valeur locative, soit en fonction de règles particulières si les lieux présente des caractéristiques spécifiques.

En cas de refus de renouvellement, le bailleur doit indemniser le préjudice, intégralement.

La date d'évaluation du préjudice doit être la plus proche possible de la date de départ du locataire.

Sauf clause contraire, toute cession du fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité et droit au maintien dans les lieux.

Le fonds est évalué en cas de disparition, selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Un certain nombre d'éléments détermine la valeur marchande du fonds, les conditions du bail, l'emplacement de l'exploitation, la clientèle existante et potentielle liée à l'expérience et à la connaissance du marché de l'exploitant du fonds, la conjoncture économique, la concurrence, l'état d'entretien des matériels et agencements, et le bilan des trois dernières années.

Il faut souligner, que le propriétaire dispose d'un délai de 15 JOURS à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée pour exercer son droit de repentir, à charge de supporter les frais de l'instance.

Il est donc prudent de confier la rédaction du contrat de bail commercial à votre avocat qui en assumera la préparation, le suivi.

Toutefois, le plus gros contentieux enregistré lié au bail commercial et à son renouvellement tient à la fixation du loyer renouvelé. Le moyen le plus simple est la fixation par les parties, étant entendu que les parties peuvent s'entendre et déterminer à l'avance les conditions de fixation du loyer renouvelé. (Cass.10/03/2004)

En cas de désaccord, les parties doivent fixer le nouveau loyer par le juge des loyers commerciaux, dans un délai de deux ans.

Le juge fixe le nouveau loyer soit en fonction du loyer ancien rajusté selon un coefficient de variation plafonné, d'où le nom de plafonnement donné à cette hypothèse, la plus fréquente.

Soit en fonction de la valeur locative telle qu'elle est déterminée par le statut, lorsque celle-ci est inférieure au montant du loyer rajusté, soit lorsqu'elle a subi une modification notable.

Soit en fonction de règles particulières lorsque les lieux loués présentent des caractéristiques spécifiques.

Une fois le loyer arrêté par le juge, les parties doivent dresser un nouveau bail dans les conditions fixées par le juge dans un délit d'un mois suivant la signification de la décision définitive.

Pour prendre rendez-vous, contactez-moi